住宅拟按套内面积交易?住建部征求意见稿背后是这8个字!
02-27 14:56:34 来源:澎湃新闻

买了一箱水果后,发现包装用的纸箱占了1/3分量,我们知道这是欺诈;但如果买100平方米房子,套内使用面积却只有70平方米,售房者会说,这是“常理”。

近日,这个所谓“常理”有望终结。 住房和城乡建设部住建部公布38项征求意见稿,其中,《住宅项目规范(征求意见稿)》提出:“ 住宅建筑应以套内使用面积进行交易?!?nbsp;

这是住建部 首次在官方文件中,明确提出房屋应由套内面积来进行交易。 

这是否意味着,房地产交易将正式告别“公摊面积”? 

尽管此说为时尚早,但有成语道:“一叶知秋?!痹诔ぐ簿蠢?,至少 这个意见稿在释放一个鲜明信号,核心是八个字——“民有所呼,政有所应”。 

“天下购房者苦公摊久矣” 

住宅,关系每个人的切身利益。而对购房者而言,“公摊伤民”。 

自1998年进入商品房时代开始,由购房者分摊购买的共有建筑面积这个“行业习惯”,就一直广受诟病。买房者,不仅要为实际的栖身处付钱,电梯井、垃圾道、设备间、配电室、值班警卫室……这些面积不小、又难以测量的“公摊”,也不知不觉成了一头吸金的“巨兽”。 

由于缺乏法律约束,公摊系数还连创新高。 

近年,在山东高密,甚至出现了公摊达52%的“神仙楼盘”。 

一边是公摊面积“雾里看花”,人防工程等国家明文规定不属于共有部分的结构,被一些开发商计入公摊;另一边,购房者明明掏了钱,公摊却又被开发商划成车位,二次出售……难怪有老百姓慨叹“天下购房者苦公摊久矣”。  在长安君看来,此次征求意见稿,正剑指这一积疾。 

“触动利益比触动灵魂更难”。有人说,改变计价制度会造成住房市场波动;有人说,公摊是“调控楼市”的暗器;有人说,围绕着公摊这块“唐僧肉”,已经形成纵横交错的食利者群体,牵一发而动全身,阻力重重。  但征求意见稿在昭示:“历史遗留”不是借口,回应民意方显担当。 

决定改革方向的根本尺度,不是能不能出政绩,也不是会不会提升几个指标,而是要看能不能让人民有获得感,能不能让百姓成为利益的最大享有者。因此,越是盘根错节、根深蒂固的老毛病,就更应该提早着手纠正。  “民有所呼,政有所应”。 

近年来,一枚枚行政审批印章被送进了博物馆,机构改革提高了效率、“裁”掉了慵懒,个人所得税改革成为不分行业、不分阶层的流行话题。行政限权、机构调整、减税降费……哪一项不关乎老百姓真金白银的利益?又有哪个不曾被认为“困难重重”、“难以落地”? 

改革只有进行时,改革没有休止符。  “人民对美好生活的向往,就是我们的奋斗目标?!鼻屑钦饩浠?,它是担当与否的试金石。 

让房屋买卖“可计算、可监督” 

征求意见稿的意义,绝不止于一种态度宣示。 

一旦正式面世,它更是一款实际的监管利器??诚颉肮闭馔肪奘奚砩?,附着的种种不对等、不透明、不公平。 

有业内专家认为,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”。因为,除了开发商,购房者很难拿到有详细公摊情况的测绘报告,这导致公摊面积存在很多猫腻,比如重复公摊、重复收钱;再比如,日后的供暖费、物业费等,各家公司往往要加上公摊面积收取,这又给购房者造成一笔超额支出。  而要从制度上堵住这一漏洞,或许可从“按套内面积交易”始。

因此,它的真正意义在于让住房市场更可计算,更可监督,更具有透明性。 

对购房者而言,更透明意味着能更充分行使权利。 

过去,消费者只能按照房产证记载的面积交钱付费。而以后,购房者再不必为讨个明白,连跑数个部门,通过专业测量机构为“寸土必争”。房屋套内有多大,又需要为哪些面积买单,明明白白,一目了然。 

对监督管理机构而言,更透明意味着能够进行更有效的监督。 

车库、停车位、附属商业设施到底算谁的,是监管中让人挠头的问题??⑸坦倘桓冻隽私ㄉ璺延?,可购房者也拿出了真金白银。因此,转卖权归谁?收益应该给谁?这些模糊问题,今后将清晰明白,有效减少扯皮。 

(注:某住宅产权登记显示,专有建筑面积63.43平方米,分摊建筑面积21.04平方米。) 

对住房市场而言,更透明意味着更健康的发展环境。 

在市场里,价格就是信息,价格决定了该生产消费多少商品。按套内面积计价,将价格锚定在与房屋用途最核心的套内面积上,避免了公摊与室内“眉毛胡子一把抓”造成的价格扭曲。更健康合理的住房计价标准,无论对住房消费、政府调控还是市场发展,都具有基础性的积极意义。  避免住宅单价上涨,考验法律衔接能力 

有业内专家评价,中国的房地产管理行业标准在不断优化,“按套内面积计算” 是住房产业发展到成熟阶段的必然结果,也是与国际接轨的表现。 

这也不难解释,为何征求意见稿甫一面世,立刻引发热议。 

舆论在广泛叫好的同时,也有人担心,从成效看,改革会不会“换汤不换药”;有网友甚至调侃:“羊毛出在羊身上,按建筑面积算,每平米一万二,改成套内面积,每平米一万六?!?nbsp;这的确值得警惕。 

其一,房屋总价也许不会仅因为计算标准的不同而改变。毕竟,绿地、道路、楼道等公共部分,是日常生活所必须的,其成本仍将由购房者买单。其二,也要防止开发商借计价“转轨”哄抬房价,或者借机“压缩”公共活动空间、“缩水”公共空间的建设和服务质量。 

如何避免“好事变坏事”?在长安君看来,唯有更具精细度的法律规范,更有前瞻性的制度设计。 

从立法上,该文件还在征求意见期,假如顺利诞生,在性质上也是工程建设标准规范,是对建设活动化“底线”的规则。而我们的商品住房在购买、保有过程中,还有各自的法律、法规和规范性文件。比如,《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》,都各有负责。 

因此,如何让这些办法、条例,与住建部的规范“顺利衔接”而非“相互打架”?是需要首先破解的难题。 此外,与立法同等重要的是一句老话:“徒法不足以自行”。 

新规一旦出台,如何与存量市场、既往实践相衔接,还需要周密的论证与部署;在转轨期内,做好对不法行为的监督、纠正、惩戒工作,更需要有力的执法措施。因此,在纸上写下“按套内面积计价”的文字,只是第一步。要真正呼应民之所盼,需要把思路理得更缜密、目光放得更长远、步子迈得更坚定。


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